Acheter en France quand on est Belge : guide fiscal complet 2026

Selon les données de Notaires de France et de la Chambre de Commerce Franco-Belge (CCF), les Belges représentent 20 % des transactions immobilières par non-résidents en France — soit environ 2 780 ventes par an (moyenne 2023-2024). Trois facteurs structurels expliquent ce premier rang :

• Coût d'acquisition inférieur : 7-8 % de frais en France ancien vs 12,5 % en Wallonie/Bruxelles. Sur un bien à 350 000 €, l'économie atteint ~17 500 € à la signature.
• Climat et art de vivre : 28 % des acquisitions en Provence-Alpes-Côte d'Azur (Var en tête), 13 % en Alpes-Maritimes. Le « Sud » reste une destination majeure du patrimoine belge familial.
• Proximité géographique et linguistique : 1 h de TGV Bruxelles-Lille, 1 h 30 d'avion vers Marseille ou Nice. La langue est commune (du moins en Wallonie et à Bruxelles).

Le profil-type : couple wallon ou bruxellois entre 50 et 65 ans, résidence secondaire pour vacances ou pré-retraite, budget 280 000 — 450 000 €. Plus marginalement, familles néerlandophones investissant dans le Périgord ou le Bordelais.

La nouvelle convention fiscale franco-belge signée le 9 novembre 2021 (loi française n° 2023-491 du 22 juin 2023, entrée en vigueur le 28 décembre 2023, applicable aux revenus à compter du 1ᵉʳ janvier 2024) remplace intégralement la convention du 10 mars 1964 (qui avait été modifiée par trois avenants en 1971, 1999 et 2008). Pour les opérations actuelles, c'est donc la convention de 2021 qui s'applique.

Principes clés pour un résident belge propriétaire en France (convention 2021) :

• Article 6 (modèle OCDE) — les revenus immobiliers (loyers, plus-values) sont imposables dans l'État de situation du bien. Concrètement : votre bien en France produit des revenus imposés en France.
• Article 22 — méthode d'élimination de la double imposition. La Belgique exonère les revenus fonciers français avec réserve de progressivité (ils sont ajoutés au total pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus belges).
• Successions — une convention distincte demeure applicable : la convention franco-belge du 20 janvier 1959 sur les successions. Le bien immobilier français est imposable en France au décès ; la Belgique tient compte de l'impôt français pour calculer la part imposable belge.

En pratique, votre fiduciaire belge doit déclarer le bien et les revenus français dans votre déclaration annuelle à l'impôt des personnes physiques (formulaire « Tax-on-web » cadre III pour la résidence à l'étranger). Sans déclaration, l'administration belge peut requalifier les revenus comme dissimulés — risque de redressement et amendes. Référez-vous au barème en vigueur sur finances.belgium.be.

Pour un bien à 350 000 € (résidence secondaire ancien) :

Écart : ~21 250 € en faveur de la France, sur un seul exemple. Ramené à un patrimoine de 3 millions d'euros, la différence dépasse 200 000 €.

En Flandre, le taux des droits d'enregistrement (Vlaams verkooprecht) est 2 % pour l'unique résidence familiale (« enige eigen woning ») sous conditions depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ou 12 % pour une résidence secondaire / investissement. Comparaison Flandre résidence secondaire vs France ancien : l'écart se réduit à ~5 % du prix, soit encore ~15 000 € pour un bien à 350 000 €.

Quatre régions concentrent 70 % des transactions belges (Notaires de France 2023-2024) :

1. Var (83) — 28 % des transactions. Sanary, Bandol, Saint-Tropez, Hyères, Le Lavandou. Climat méditerranéen, accessibilité depuis Bruxelles via Marseille (TGV ou vol direct). Communauté belge installée depuis les années 1970, présence d'agences immobilières bilingues.
2. Alpes-Maritimes (06) — 13 %. Nice, Cannes, Antibes, arrière-pays. Vol direct Bruxelles-Nice 1 h 50, fréquence quotidienne. Concentration sur le segment résidence secondaire haut de gamme.
3. Dordogne (24) + Périgord noir — 9 %. Maisons de caractère, anciennes propriétés viticoles. Communauté belge fortement installée depuis les années 1990 (« Périgord belge »).
4. Bordeaux + Côte Aquitaine (33) — 7 %. Hausse récente liée au télétravail post-COVID. Bordeaux centre, Arcachon, Cap Ferret.

Le reste (Languedoc, Charente-Maritime, vallée du Rhône, Paris) représente les 30 % restants — diversité importante.

Question fréquente : un PACS français a-t-il les mêmes effets qu'une cohabitation légale belge ? Non, les deux régimes diffèrent en matière successorale.

• PACS français (loi 15 novembre 1999) : ne donne PAS de droits successoraux automatiques au survivant (contrairement au mariage). Pour qu'un partenaire pacsé hérite, un testament doit explicitement le désigner.
• Cohabitation légale belge (loi 23 novembre 1998, art. 1475 et suivants Code civil belge) : donne des droits limités à l'usufruit du logement familial. Pas d'héritage automatique sur les autres biens.

Si vous êtes pacsé en France et cohabitant légal en Belgique, en cas de décès de l'un, le bien français ne passe PAS automatiquement au survivant. Recommandation forte : testament authentique chez un notaire français désignant explicitement le partenaire comme légataire. Coût ~150 € pour un testament simple, qui sécurise plusieurs centaines de milliers d'euros de patrimoine.

Pour les couples mariés : le régime matrimonial s'applique en principe au bien français. Mariage sous régime de communauté → bien commun. Mariage sous séparation de biens → bien personnel de celui qui figure sur le titre.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) français s'applique aux non-résidents propriétaires en France si la valeur nette des biens immobiliers français dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier (art. 964 du CGI).

Taux marginaux 2026 :

• 0 — 800 000 € : 0 %
• 800 000 — 1 300 000 € : 0,50 %
• 1 300 000 — 2 570 000 € : 0,70 %
• 2 570 000 — 5 000 000 € : 1,00 %
• 5 000 000 — 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-dessus de 10 000 000 € : 1,50 %

Pour un Belge propriétaire d'un bien à 700 000 € en France (résidence secondaire) : pas d'IFI dû. Pour un patrimoine immobilier français à 2 millions €, l'IFI annuel s'élève à ~5 400 €. La Belgique n'applique pas elle-même d'impôt sur la fortune (l'IF belge a été supprimé en 1990) — l'IFI français est définitif.

Oui, plusieurs voies :

• Crédit hypothécaire belge avec garantie sur le bien français (mortgage cross-border). Disponible chez ING, BNP Paribas Fortis, KBC, Belfius. Taux 2026 légèrement supérieurs aux taux purement français (+0,2-0,5 points typique).
• Crédit français auprès d'une banque française acceptant les non-résidents. CIC, Crédit Mutuel, Société Générale et certaines banques privées (Banque Transatlantique, BNP Paribas Wealth Management) acceptent les résidents belges. Apport personnel généralement plus élevé demandé (30-40 %).
• Apport intégral — solution privilégiée pour les biens en deçà de 500 000 €. Évite les complexités transfrontalières, accélère la transaction.

Délai de mise en place du crédit : 6 à 10 semaines en transfrontalier (vs 4 à 6 semaines en pur français). Anticipez dans votre planning de compromis (compromis prévoit généralement 45 jours pour obtenir le financement, conditions suspensives).