Y a-t-il un plafond de prix pour bénéficier de l'exemption primo-accédant ?

Non. L'exemption s'applique « sans condition de ressources » selon les termes du débat parlementaire (Sénat 18 décembre 2024). Une rumeur évoquant un plafond de 300 000 € circule mais est inexacte : aucun seuil de cette nature n'existe dans l'art. 116 LdF 2025, ni dans l'art. L.31-10-3 CCH, ni dans le décret 2025-946 du 8.9.2025.

Mon département a-t-il appliqué la majoration ?

Au 1ᵉʳ juin 2025, 83 départements métropolitains sur 96 ont voté la majoration 5,00 %. La table officielle est publiée par DGFiP (dmto_2026-04.pdf sur impots.gouv.fr). Indre (36) reste seul à 3,80 % en métropole. Pour les DOM, Mayotte (976) à 3,80 %, les autres généralement à 4,50 % sans majoration.

L'exemption primo-accédant est-elle automatique ou faut-il en faire la demande ?

L'exemption est appliquée par le notaire au vu des déclarations de l'acquéreur dans l'acte authentique. Il faut DÉCLARER expressément votre statut primo-accédant et votre engagement de résidence principale 5 ans (CCH L.31-10-3). Le notaire vérifie sur la base des justificatifs (avis d'imposition récent, attestation sur l'honneur).

Que se passe-t-il si je ne respecte pas l'engagement 5 ans ?

Si vous vendez ou cessez d'occuper le bien comme résidence principale dans les 5 ans, vous devez régulariser le DMTO majoré auprès du Service de la Publicité Foncière. La différence (0,50 % du prix soit ~1 500 € pour un bien à 300 000 €) est exigible avec intérêts de retard. Le décret 2025-946 prévoit des cas de dispense (mutation professionnelle, décès, divorce, hospitalisation longue).

Le neuf est-il moins cher en frais de notaire ?

Oui. Dans le neuf (vente en l'état futur d'achèvement, vente sur plan, achèvement < 5 ans), les frais de notaire descendent à 2-3 % du prix au lieu de 7-8 % dans l'ancien. La raison : DMTO départemental fortement réduit (taxe de publicité foncière à 0,715 % au titre de l'art. 1594 F quinquies CGI, au lieu de 5,00 % majoré dans l'ancien), parce que la TVA 20 % est déjà incluse dans le prix promoteur et frappe la vente à ce titre — le notaire n'ajoute donc pas la TVA aux frais. Le neuf reste néanmoins ~10-15 % plus cher au m² que l'ancien — l'arbitrage économique global est rarement favorable au neuf hors primo-accédant.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Très peu. Le DMTO et la CSI sont fixés par la loi — pas négociables. Les débours sont des coûts effectifs répercutés (pas de marge). Seuls les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise sur la partie au-dessus de 100 000 € de prix, jusqu'à 20 % (art. A.444-174 Code commerce, en vigueur depuis 2020). Sur un bien à 500 000 €, cela représente ~250 € d'économie possible. Demandez avant le compromis.

Le bail commercial et la vente entre professionnels suivent-ils la même règle ?

Non. Les ventes commerciales (locaux d'activité, fonds de commerce, terrains à bâtir) suivent des barèmes spécifiques. Les ventes entre marchands de biens bénéficient d'un régime de TVA sur marge et de DMTO réduit. Notre rapport et cet article concernent uniquement les acquisitions résidentielles par des particuliers.

Frais de notaire 2026 : barème par département après LdF 2025 art. 116

Q: Peut-on négocier les frais de notaire ?

Très peu. Le DMTO et la CSI sont fixés par la loi — pas négociables. Les débours sont des coûts effectifs répercutés (pas de marge). Seuls les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise sur la partie au-dessus de 100 000 € de prix, jusqu'à 20 % (art. A.444-174 Code commerce, en vigueur depuis 2020). Sur un bien à 500 000 €, cela représente ~250 € d'économie possible. Demandez avant le compromis.

Q: Le bail commercial et la vente entre professionnels suivent-ils la même règle ?

Non. Les ventes commerciales (locaux d'activité, fonds de commerce, terrains à bâtir) suivent des barèmes spécifiques. Les ventes entre marchands de biens bénéficient d'un régime de TVA sur marge et de DMTO réduit. Notre rapport et cet article concernent uniquement les acquisitions résidentielles par des particuliers.

Composition des frais de notaire en France

Le terme « frais de notaire » est un raccourci usuel. La somme que vous payez à la signature de l'acte authentique se décompose en quatre blocs distincts :

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — 80 % du total, encaissés par l'État pour le compte du département et de la commune
Émoluments du notaire — 10-15 % du total, rémunération du notaire selon barème national réglementé (art. A.444-91 Code commerce)
Débours + formalités — coûts variables répercutés (publicité foncière, état hypothécaire, géomètre-expert si nécessaire)
Contribution sécurité immobilière (CSI) — 0,10 % du prix, encaissée par l'État pour le service de publicité foncière

Pour un bien à 300 000 € dans un département majoré à 5,00 % et un acquéreur non primo-accédant, le total typique se situe entre 22 000 € et 24 000 € — soit 7,3 à 8,0 % du prix d'acquisition.

DMTO : qu'est-ce qui a changé avec la LdF 2025 ?

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116, autorise temporairement les départements à relever le taux de la taxe départementale de publicité foncière (composante du DMTO) de 4,50 % à 5,00 %. La mesure est applicable aux actes signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028.

La majoration n'est pas automatique : chaque conseil départemental doit l'adopter par délibération. Au 1ᵉʳ juin 2025, 83 départements sur 96 métropolitains ont délibéré favorablement (source : Journal de l'Agence, juin 2025, croisé avec données DGFiP).

Composition détaillée du DMTO majoré :

Taxe départementale : 5,00 % (majoré) ou 4,50 % (non-majoré) ou 3,80 % (Indre, Mayotte)
Taxe communale : 1,20 % (fixe partout)
Frais d'assiette et de recouvrement État : 2,37 % × taxe départementale (art. 1647 V CGI) — soit ~0,118 % du prix pour un dépt à 5,00 %, ou ~0,09 % pour un dépt à 3,80 %

DMTO total pour un département majoré : 5,00 % + 1,20 % + 0,118 % = 6,318 % du prix. Pour Indre ou Mayotte : 3,80 % + 1,20 % + 0,090 % = 5,090 %.

Quels départements appliquent la majoration au 1ᵉʳ juin 2025 ?

La liste exhaustive évolue. Au 1ᵉʳ juin 2025, 83 départements métropolitains appliquent 5,00 %. Indre (36) reste le seul département métropolitain à maintenir 3,80 % depuis l'origine. Morbihan (56) est passé de 3,80 % à 4,50 % le 1ᵉʳ juin 2025 (sans toutefois adopter 5,00 %).

Pour les DOM (Guadeloupe 971, Martinique 972, Guyane 973, La Réunion 974, Mayotte 976) :

Mayotte (976) : 3,80 % maintenu (taux historique réduit)
Guadeloupe, Martinique, La Réunion : pas d'adoption de la majoration 5,00 % au 1ᵉʳ juin 2025 (taux 4,50 % maintenu)
Guyane (973) : selon les sources, soit 4,50 % maintenu, soit 5,00 % adopté. La référence officielle est la table DGFiP dmto_2026-04.pdf publiée sur impots.gouv.fr

En cas de doute, demandez à votre notaire la fiche de calcul prévisionnelle (obligatoire art. R.444-19 Code commerce) avant le compromis. Elle indique le taux DMTO précis applicable à votre transaction.

Exemption primo-accédant : conditions complètes

L'article 116 LdF 2025 prévoit une exception : les primo-accédants acquérant leur résidence principale sont exemptés de la majoration. Pour eux, le DMTO départemental reste à 4,50 % (ou 3,80 % à Indre et Mayotte).

Les conditions cumulatives, fixées à l'article L.31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation et au décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025, sont :

Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 mois précédant l'acquisition
Acquisition à titre principal pour usage de résidence principale — pas d'investissement locatif éligible
Engagement d'occupation 5 ans minimum comme résidence principale, avec entrée dans l'année suivant l'acquisition
Acquisition en pleine propriété — usufruit ou nue-propriété seule exclus
Acquisition par personne physique — sociétés (SCI, SARL familiale) exclues

Particularité importante : aucun plafond de prix n'est imposé. L'exemption s'applique « sans condition de ressources » selon les termes mêmes du débat parlementaire (Ministre Saint-Martin, Sénat 18 décembre 2024). Une rumeur évoque un plafond de 300 000 € — c'est une fausse information : aucun seuil de cette nature n'existe dans la loi.

Cas des couples : régime matrimonial et indivision

Selon la réponse ministérielle Berger n° 5129 (JOAN 16 septembre 2025), l'exemption primo-accédant s'apprécie différemment selon la situation :

Mariage en communauté légale ou universelle : les deux conjoints doivent être primo-accédants pour bénéficier de l'exemption. Si un seul l'est, le bien acquis en commun est soumis à la majoration sur sa totalité (5,00 %).
Mariage en séparation de biens, PACS, concubinage : la qualité de primo-accédant s'apprécie individuellement par indivisaire. Si vous êtes primo-accédant et votre partenaire ne l'est pas, votre quote-part bénéficie de l'exemption (4,50 %) tandis que la sienne reste majorée (5,00 %).
Acquisition par un seul époux sur fonds propres (remploi ou subrogation, déclaré dans l'acte) : l'exemption s'apprécie uniquement pour l'acquéreur individuel, indépendamment du conjoint.

Conseil pratique : si vous êtes le seul primo-accédant et que votre conjoint ne l'est pas, étudiez avec votre notaire la possibilité d'acheter seul sur fonds propres (avec mention expresse) — l'exemption peut être préservée.

Émoluments du notaire : le barème 2026

Les émoluments du notaire sont fixés par décret pour quatre ans renouvelables. L'arrêté du 25 février 2026 (NOR ECOC2604872A, JORF 28 février 2026) proroge le barème en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2024 (arrêté 28 février 2024, NOR ECOC2402646A) jusqu'au 29 février 2028 (2028 est une année bissextile).

Barème dégressif par tranches du prix d'acquisition, en hors taxes :

0 — 6 500 € : 3,870 % HT
6 500 — 17 000 € : 1,596 % HT
17 000 — 60 000 € : 1,064 % HT
Au-dessus de 60 000 € : 0,799 % HT

TVA 20 % s'applique sur les émoluments (art. 256 CGI), portant le taux effectif TTC à 4,644 % / 1,915 % / 1,277 % / 0,959 % respectivement par tranche.

Pour un bien à 300 000 €, calcul détaillé :

6 500 × 0,0387 = 251,55 € HT
10 500 × 0,01596 = 167,58 € HT
43 000 × 0,01064 = 457,52 € HT
240 000 × 0,00799 = 1 917,60 € HT
Total HT : 2 794,25 € · TVA 20 % = 558,85 € · Total TTC : 3 353,10 €

Objectif de taux de résultat moyen 2026-2028 : 26,13 % (vs 27,6 % période précédente). Ce paramètre technique sert au régulateur à ajuster le barème lors de la prochaine révision (2028).

Total acquisition : exemple chiffré complet

Bien à 300 000 € à Lille (département 59, majoration 5,00 % adoptée), acquéreur non primo-accédant :

Composante	Montant	% du prix
DMTO départemental (5,00 %)	15 000 €	5,00 %
Taxe communale (1,20 %)	3 600 €	1,20 %
Frais d'assiette État	355 €	0,12 %
Émoluments HT	2 794 €	0,93 %
TVA 20 % émoluments	559 €	0,19 %
Débours + formalités	1 200 €	0,40 %
CSI (0,10 %)	300 €	0,10 %
TOTAL	23 808 €	7,94 %

Pour un primo-accédant dans le même département : DMTO ramené à 4,50 %, économie de 1 500 €. Total ~22 300 € (7,43 %).

Article rédigé par l'équipe QuartierScore (Wooch OÜ, Estonie). Information à valeur informative — ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement au sens du Code monétaire et financier. Pour une décision juridique ou financière engageante, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé CIF.

Frais de notaire 2026 : barème complet département par département