La LdF 2026 a-t-elle plafonné l'amortissement à 2 % ?

Non — la disposition prévue dans le projet de loi de finances 2026 a été REJETÉE en débat parlementaire et n'est pas entrée en vigueur. Seul l'art. 84 de la LdF 2025 (réintégration amortissement) s'applique. Méfiez-vous des articles affirmant un plafonnement 2 % — c'est une fausse information.

À partir de quelle date la réintégration s'applique-t-elle ?

Toutes les cessions intervenant à compter du 15 février 2025 sont soumises à la nouvelle règle. Les compromis signés avant cette date mais dont l'acte authentique a été signé après restent soumis au nouveau régime — c'est la date de l'acte authentique qui prime.

L'art. 84 s'applique-t-il rétroactivement ?

Non. Les cessions antérieures au 15 février 2025 conservent l'ancien régime. La règle ne s'applique qu'aux ventes futures, sur la base des amortissements pratiqués depuis l'origine.

Comment connaître mon amortissement cumulé exact ?

Votre liasse fiscale 2031-SD (déclaration LMNP au régime réel) déposée chaque année contient le tableau des amortissements. Cumulez les dotations annuelles depuis l'acquisition. Si vous avez perdu certaines liasses, votre service comptable LMNP (JD2M, decla.amaris, expert-comptable) peut reconstituer l'historique.

Vaut-il mieux passer en location nue pour éviter l'art. 84 ?

Non. Le basculement vers la location nue (régime des revenus fonciers) n'efface PAS les amortissements pratiqués pendant la phase LMNP. La cession ultérieure réintègre néanmoins les amortissements antérieurs. Le seul moyen de neutraliser : conserver le bien jusqu'à exonération totale (22 ans IR + 30 ans PS).

Le rapport QuartierScore est-il un conseil en investissement ?

Non. Conformément à l'art. L.541-1 et suivants du Code monétaire et financier, fournir un conseil personnalisé en investissement requiert un agrément CIF (Conseiller en Investissement Financier). QuartierScore n'a pas cet agrément et ne donne pas de recommandation personnalisée. Le rapport contient uniquement des projections quantitatives objectives selon des hypothèses transparentes — vous tirez votre propre conclusion.

Combien y a-t-il d'investisseurs LMNP en France ?

Les estimations ministérielles évoquent 600 000 à 800 000 déclarants LMNP au régime réel d'imposition (régime micro-BIC compris : plus de 1 million). Le statut s'est développé fortement depuis les lois Pinel et Censi-Bouvard des années 2010, attirant un public d'investisseurs particuliers cherchant à neutraliser fiscalement leurs revenus locatifs.

LMNP 2025 plus-value : la réintégration art. 84 expliquée (CGI 150 VB III)

Qu'est-ce qui change exactement avec l'art. 84 ?

Sous l'ancien régime (jusqu'au 14 février 2025), un investisseur LMNP au régime réel pouvait :

Pendant l'exploitation : déduire chaque année 2 à 3 % du prix d'acquisition (part bâtie) en amortissement, neutralisant fiscalement une grande partie des loyers perçus
À la cession : la plus-value se calculait sur la base prix de cession − prix d'acquisition initial. Les amortissements pratiqués n'étaient PAS réintégrés. Double avantage cumulé : pas d'impôt courant + plus-value calculée sur le prix d'achat brut.

L'art. 84 LdF 2025 supprime ce second avantage. Désormais, la plus-value imposable est calculée sur la base prix de cession − (prix d'acquisition − amortissements pratiqués). L'amortissement réintégré augmente mécaniquement l'assiette imposable.

Formellement : la modification ajoute un alinéa à l'article 150 VB III du CGI. Texte intégral consultable sur Légifrance (référence JORFTEXT 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). Entrée en vigueur immédiate au lendemain de la publication.

Pourquoi LdF 2025 et pas LdF 2026 ?

Précision essentielle car la confusion est fréquente : la LdF 2025 (loi 2025-127 du 14.02.2025) est en vigueur depuis le 15 février 2025. Elle a introduit la réintégration art. 84 et reste l'unique réforme applicable à la plus-value LMNP en 2026.

La LdF 2026 (loi 2025-1560 du 22.12.2025) prévoyait initialement un plafonnement de l'amortissement à 2 % par an du prix d'acquisition. Cette disposition a été rejetée en débat parlementaire et n'est PAS entrée en vigueur. Les médias spécialisés et certaines fiduciaires continuent de la mentionner — c'est une fausse rumeur.

En 2026, seul art. 84 LdF 2025 affecte la plus-value LMNP. L'amortissement courant reste libre (3-3,5 % moyens sur la durée d'usage 30-40 ans, art. 39 B CGI).

Comment calculer l'impact pour votre bien ?

Trois données nécessaires :

Année d'acquisition + prix initial(figurant dans votre acte authentique)
Valeur de marché actuelle (médiane DVF du voisinage × surface, ou expertise indépendante)
Amortissement cumulé estimé = (prix initial × part bâtie 80 %) × 2,5 % × années de détention au régime réel

Exemple chiffré : bien acheté 250 000 € en 2015 (part terrain 50 000 €, part bâtie 200 000 €), exploité 11 ans au régime réel, valeur de marché 2026 = 340 000 €.

Amortissement cumulé estimé : 200 000 × 2,5 % × 11 = 55 000 €
Plus-value brute : 340 000 − 250 000 = 90 000 € (avant réintégration)
Plus-value après réintégration : 340 000 − (250 000 − 55 000) = 145 000 €
Augmentation de l'assiette imposable : +55 000 €, soit +61 %

Application de la fiscalité standard de la plus-value immobilière des particuliers (IR 19 % + PS 17,2 % — la hausse CSG LFSS 2026 (9,2 % → 10,6 %) ne s'applique pas à la plus-value immobilière, qui reste à 17,2 %; elle ne touche que les revenus locatifs LMNP et autres revenus du capital mobilier). Abattement détention 11 ans = 6 % par an au-delà de la 5ᵉ pour IR, abattement PS différent (1,65 %/an années 6-21, 1,60 % an 22, 9 %/an années 23-30) :

Régime ante-LdF 2025 : ~5 700 € d'impôt + ~8 600 € de PS = ~14 300 €
Régime post-LdF 2025 : ~9 100 € d'impôt + ~13 800 € de PS = ~22 900 €

Surcoût LdF 2025 : ~8 600 € sur ce profil. Pour les détentions plus longues (15-20 ans) ou les biens d'une valeur supérieure (500 000 €+), le surcoût peut dépasser 30 000 €.

Faut-il vendre avant que ça empire ?

Question fréquente et piège. Trois considérations :

L'art. 84 est déjà entré en vigueur (15 février 2025). La règle s'applique à toute cession depuis cette date. Vendre « avant le changement » n'est plus possible.
Le coût d'opportunité de vendre maintenant versus attendre dépend de plusieurs variables : évolution future du prix de marché, abattement détention progressif (exonération totale d'IR à 22 ans, PS à 30 ans), votre situation fiscale future (départ en retraite = TMI plus basse).
Aucune réforme n'est annoncée qui durcirait davantage le régime LMNP en 2026-2027. La LdF 2026 avait tenté le plafonnement amortissement → rejeté. Le consensus politique semble stabilisé.

Conclusion neutre : il n'y a pas d'urgence à vendre uniquement pour des raisons fiscales. La décision dépend de votre stratégie patrimoniale globale, de la qualité du bien (DPE, localisation, taux d'occupation), et de votre horizon. Une simulation chiffrée des 3 scénarios (vente immédiate / dans 5 ans / dans 10 ans) est l'outil de décision adapté.

Abattements pour durée de détention

La plus-value bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention (art. 150 VC du CGI) :

Impôt sur le revenu (IR 19 %) : abattement 6 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année. Exonération totale d'IR à 22 ans de détention.
Prélèvements sociaux (PS 18,6 % en 2026) : abattement plus lent — 1,65 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an entre la 23ᵉ et la 30ᵉ. Exonération totale de PS à 30 ans.

Conséquence : vendre après 22 ans de détention exonère d'IR — l'art. 84 réintègre certes les amortissements, mais ne fait remonter qu'un impôt déjà exonéré pour la composante IR. Reste les PS jusqu'à 30 ans.

Pour un investisseur ayant acheté en 2004 et envisageant la vente en 2026 (22 ans détention) : la réintégration art. 84 augmente uniquement la base PS — impact réduit à ~30-40 % du calcul brut.

Cas particulier : LMNP en résidence services

Les investisseurs en résidence services (EHPAD, résidence étudiante, résidence sénior, résidence de tourisme) sont impactés par l'art. 84 à l'identique. Mais attention : la fin du bail commercial (généralement 9-12 ans à la signature) peut imposer une cession contrainte, hors stratégie de détention longue.

En cas de non-renouvellement du bail commercial par l'exploitant, l'investisseur reste propriétaire et peut soit basculer en location nue, soit vendre. La vente reste soumise à l'art. 84 — pas d'exception pour résidence services.

Conseil technique : avant signature d'un nouveau bail commercial ou de cession, faire estimer la valeur de marché (DVF) ET l'amortissement cumulé. Les écarts entre la valeur comptable nette et le prix de cession révèlent l'assiette réintégrée.

Statut LMNP vs LMP : implications

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) — recettes locatives supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus du foyer — bénéficiait avant LdF 2025 d'un régime de plus-value des particuliers DIFFÉRENT (régime BIC professionnel, art. 39 duodecies CGI, avec abattements possibles). L'art. 84 LdF 2025 ne modifie PAS ce régime LMP.

Conséquence : pour les investisseurs proches du seuil LMP (recettes ~23 000 €), basculer en LMP peut éviter la réintégration art. 84. Mais : exigences sociales (cotisations URSSAF environ 35 % du résultat), inscription au RCS, comptabilité obligatoire. Le calcul de l'arbitrage LMNP/LMP doit intégrer tous les coûts.

Article rédigé par l'équipe QuartierScore (Wooch OÜ, Estonie). Information à valeur informative — ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement au sens du Code monétaire et financier. Pour une décision juridique ou financière engageante, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine agréé CIF.

LMNP 2025 plus-value : la réintégration art. 84 expliquée