Primo-accédant 2026 : conditions complètes de l'exonération DMTO

L'exonération du DMTO majoré est créée par l'article 1594 F septies du Code général des impôts (issu de l'art. 116 LdF 2025), qui renvoie à l'article L.31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation pour la définition du primo-accédant. Est primo-accédant la personne qui :

1. N'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 mois précédant l'offre de prêt ou l'acte d'acquisition (selon le contexte légal applicable)
2. Achète à titre principal pour usage de résidence principale (et non investissement locatif ou résidence secondaire)
3. Acquiert en pleine propriété — usufruit seul ou nue-propriété seule sont exclus
4. Est une personne physique — les sociétés (SCI, SARL familiale, etc.) sont exclues du dispositif

Cette définition n'a pas changé avec la LdF 2025 — elle existait depuis longtemps pour des dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). La nouveauté 2025 est son extension au champ de l'exonération DMTO majoré.

Une fausse information circule depuis octobre 2025 dans la presse spécialisée et sur les forums : l'exonération primo-accédant serait limitée aux acquisitions inférieures à 300 000 €. Cette affirmation est inexacte.

L'article 116 de la LdF 2025 stipule explicitement que la mesure s'applique « sans condition de ressources » (termes du sous-amendement adopté). Le Sénat a confirmé ce principe dans le débat parlementaire du 18 décembre 2024 (compte rendu intégral, intervention du Ministre Saint-Martin).

Aucun seuil de prix ne figure :

• dans l'article 116 lui-même de la LdF 2025
• dans l'article 1594 F septies du CGI (article opératoire de l'exonération)
• dans l'article L.31-10-3 du CCH (définition du primo-accédant)
• dans le décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025
• dans la note de service DGFiP du 28 mars 2025

Origine probable de la rumeur : un article du Particulier (octobre 2025) et plusieurs blogs ont confondu le seuil de 300 000 € avec un dispositif différent (le PTZ, qui lui a un plafond de ressources mais pas de plafond de prix non plus). Plusieurs articles ont été depuis corrigés mais la rumeur persiste sur les réseaux sociaux et certains forums.

Conséquence pratique : un primo-accédant peut acheter un bien à 500 000 €, 800 000 €, ou plus, et bénéficier de l'exonération à condition d'y faire sa résidence principale 5 ans minimum.

La majoration DMTO porte sur 0,50 % du prix d'acquisition (taux départemental 4,50 % → 5,00 %). L'exonération ramène à 4,50 %. Calcul direct de l'économie :

• Bien à 200 000 € : économie ~1 000 €
• Bien à 300 000 € : économie ~1 500 €
• Bien à 400 000 € : économie ~2 000 €
• Bien à 600 000 € : économie ~3 000 €
• Bien à 1 000 000 € : économie ~5 000 €

Ce n'est pas négligeable, mais ce n'est pas le jackpot non plus. L'exonération vise à « préserver le pouvoir d'achat des primo-accédants » au sens du sous-amendement — pas à remplacer le PTZ ou le bonus primo-accédant.

Cas spécifique Indre (36) et Mayotte (976) : ces deux départements n'ont pas adopté la majoration — tous les acquéreurs sont à 3,80 %. L'exonération primo-accédant ne change donc rien pour ces territoires. Le taux DMTO départemental reste 3,80 %.

En contrepartie de l'exonération, le décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025 (pris pour l'application de l'art. 1594 F septies CGI) impose un engagement précis :

1. Occupation comme résidence principale dans l'année suivant l'acquisition (ou la déclaration d'achèvement de travaux pour un bien neuf)
2. Maintien comme résidence principale 5 ans minimum à compter de cette occupation

En cas de manquement (vente, mise en location, départ de la résidence principale dans les 5 ans), l'acquéreur doit régulariser le DMTO majoré auprès du Service de la Publicité Foncière. La différence (0,50 % du prix) est exigible avec intérêts de retard.

Cas de dispense prévus par le décret 2025-946 (l'engagement n'est pas brisé, pas de régularisation) :

• Mutation professionnelle contraignant à changer de région (justificatif employeur)
• Décès de l'acquéreur (la succession n'est pas considérée comme rupture)
• Divorce ou rupture de PACS si la résidence principale est attribuée à l'ex-conjoint qui continue l'engagement
• Hospitalisation longue ou placement en EHPAD de l'acquéreur (justificatif médical)
• Naissance nécessitant un changement de logement pour cause de surface insuffisante (sous conditions)
• Acquisition de retraite avec changement de région (durée portée à 6 ans dans ce cas)

Hors ces cas, la rupture d'engagement déclenche régularisation. Le contrôle est effectué par l'administration fiscale via le croisement des données d'adresse fiscale (taxe d'habitation, déclaration de revenus).

La réponse ministérielle Berger n° 5129 (Journal Officiel de l'Assemblée nationale du 16 septembre 2025) a précisé l'appréciation de l'exonération selon le statut du couple :

• Mariage en communauté légale ou communauté universelle : les DEUX conjoints doivent être primo-accédants pour bénéficier de l'exonération. Si un seul l'est, le bien acquis en commun est soumis à la majoration sur sa totalité (5,00 %).
• Mariage en séparation de biens : la qualité de primo-accédant s'apprécie individuellement par conjoint sur sa quote-part. Si seul l'un est primo-accédant, lui seul bénéficie de l'exonération sur sa part. La quote-part de l'autre conjoint reste majorée.
• PACS ou concubinage : même règle que la séparation de biens — appréciation individuelle par indivisaire.
• Acquisition par un seul époux sur fonds propres (remploi) : si l'époux acquéreur déclare expressément dans l'acte que le bien est acquis sur ses fonds propres (subrogation, remploi d'un bien propre), l'exonération s'apprécie uniquement pour l'acquéreur, indépendamment du conjoint.

Stratégie d'optimisation : si vous êtes seul primo-accédant et votre conjoint déjà propriétaire, envisager soit (1) un mariage en séparation de biens préalable, soit (2) un achat sur fonds propres avec déclaration explicite dans l'acte. Économie typique 1 500-5 000 € selon le prix du bien.

La déclaration se fait dans l'acte authentique chez le notaire, sur la base d'une attestation sur l'honneur remise par l'acquéreur. Le notaire peut demander des justificatifs :

• Avis d'imposition des 2 dernières années (vérifie l'absence de propriété principale)
• Attestation employeur ou justificatif de domicile (vérifie la résidence)
• Engagement écrit dans l'acte de résidence principale 5 ans

En cas de fausse déclaration constatée par l'administration fiscale, les sanctions sont sévères :

• Régularisation du DMTO majoré + intérêts de retard
• Majoration de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 CGI)
• Possibilité de poursuites pénales pour fraude fiscale (art. 1741 CGI) si la fausse déclaration est intentionnelle et organisée

En pratique, l'administration vérifie le respect de l'engagement par recoupement des données fiscales (taxe d'habitation, déclaration de revenus, changements d'adresse).