Achat immobilier : la checklist des documents à exiger
En bref
Avant de signer, exigez trois blocs de documents : ceux du bien (dossier de diagnostic technique, titre, taxe foncière), ceux de la copropriété(règlement, derniers PV d'assemblée, charges, fonds de travaux) et ceux du contexte (urbanisme, projets voisins). Le dossier de diagnostic technique est obligatoire (art. L271-4 CCH). Une partie de l'essentiel se pré-vérifie en quelques minutes sur les données publiques, avant même de demander les pièces.
Bloc 1 : les documents du bien
| Document | Pourquoi | Signal d’alerte |
|---|---|---|
| DPE | Classe énergétique, projection 2026 | Classe F ou G (passoire) |
| Amiante, plomb, termites | Sécurité, travaux à prévoir | Présence avérée non traitée |
| État gaz et électricité | Installations vétustes | Anomalies nombreuses |
| État des risques et pollutions (ERP) | Inondation, argile, pollution | Zone d’aléa fort |
| Titre de propriété, taxe foncière | Origine, charge fiscale annuelle | Taxe élevée vs surface |
Ces diagnostics composent le dossier de diagnostic technique (DDT, art. L271-4 CCH), que le vendeur doit annexer à la promesse ou à l'acte. Chaque diagnostic a sa propre durée de validité : vérifiez les dates, un diagnostic périmé doit être refait.
Bloc 2 : les documents de copropriété
Pour un lot en copropriété, la loi impose la transmission de plusieurs pièces à l'acquéreur (art. L721-2 CCH). Exigez au minimum :
| Document | Pourquoi | Signal d’alerte |
|---|---|---|
| Règlement de copropriété | Droits, charges, usage des lots | Restrictions inattendues |
| 3 derniers PV d’assemblée générale | Décisions, conflits, travaux votés | Travaux lourds à venir |
| Fiche synthétique de la copropriété | Santé financière du syndicat | Impayés élevés |
| Montant des charges et du fonds de travaux | Coût réel de détention | Charges anormalement hautes |
Les PV d'assemblée sont particulièrement révélateurs : ils annoncent souvent un ravalement, une réfection de toiture ou un litige en cours, autant de coûts futurs.
Bloc 3 : le contexte
- Urbanisme et PLU: un certificat ou une note d'urbanisme indique les règles applicables et les servitudes.
- Projets voisins : permis de construire déposés à proximité, modifications du PLU, infrastructures prévues.
- Cohérence des surfaces: entre l'annonce, le cadastre et le métrage Carrez, un écart peut signaler une erreur (voir notre article taxe foncière et surface déclarée).
Ce que vous pouvez pré-vérifier en quelques minutes
Avant même de réclamer les documents au vendeur, une partie de l'essentiel est déjà accessible dans les données publiques :
- Le DPE : consultable sur le registre ADEME.
- Les risques: via Géorisques et l'état des risques.
- Le prix : face aux ventes DVF du secteur.
- Les surfaces : recoupement cadastre, DPE, annonce.
C'est exactement ce que réunit le Rapport Acheteur: une vérification de l'adresse, avant même de demander les pièces, pour aborder la négociation et le compromis en connaissance de cause. Pensez aussi à anticiper les frais de notaire dans votre budget.
Sources et références
Questions fréquentes
Quels diagnostics le vendeur doit-il fournir ?
Le dossier de diagnostic technique (art. L271-4 CCH) : DPE, amiante, plomb (CREP), termites selon la zone, état des installations gaz et électricité, état des risques et pollutions, et l'audit énergétique pour les maisons classées E, F ou G. Chaque diagnostic a sa durée de validité.
Quels documents exiger pour un achat en copropriété ?
Le règlement de copropriété, les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale, la fiche synthétique de la copropriété, le montant des charges et du fonds de travaux (art. L721-2 CCH). Les PV d'AG révèlent les travaux votés ou à venir.
Peut-on vérifier un bien avant de demander les documents ?
Oui, en partie : le DPE (registre ADEME), les risques (Géorisques), le prix (ventes DVF) et la cohérence des surfaces sont des données publiques consultables en quelques minutes, avant même de réclamer les pièces au vendeur.
Un diagnostic périmé est-il valable ?
Non. Chaque diagnostic a une durée de validité propre ; un diagnostic expiré doit être refait par le vendeur avant la vente. Vérifiez systématiquement les dates dans le dossier de diagnostic technique.
Vérifiez l’adresse avant de signer
Avant même de demander les documents, vous pouvez pré-vérifier l'essentiel : DPE, risques, prix DVF, surfaces. Le Rapport Acheteur réunit ces données par adresse pour 14,90 €.
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Article rédigé par l'équipe QuartierScore (Wooch OÜ, Estonie). Information à valeur informative : ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Pour une décision engageante, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller qualifié.