Compromis de vente : tout ce qui se joue avant de signer
En bref
Le compromis de vente est un contrat ferme: il engage le vendeur ET l'acheteur (promesse synallagmatique), contrairement à une simple offre d'achat. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (art. L271-1 CCH), à ne pas confondre avec les 14 jours du e-commerce. Passé ce délai, se rétracter sans condition suspensive fait perdre le séquestre(5 à 10 % du prix). Entre le compromis et l'acte authentique, comptez environ 3 mois. C'est AVANT de signer que tout se vérifie.
Ce qu’engage vraiment un compromis
Le compromis de vente (juridiquement, promesse synallagmatique de vente) est un contrat à part entière. Les deux parties s'engagent : le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter, au prix convenu. Ce n'est pas une simple intention.
Il se distingue de deux autres actes :
- L'offre d'achat: un engagement de l'acheteur seul, avant négociation finale, qui ne vaut pas vente.
- La promesse unilatérale de vente: seul le vendeur s'engage, l'acheteur disposant d'une option (voir notre article promesse ou compromis).
Conséquence concrète : une fois le délai de rétractation passé, se désengager sans qu'une condition suspensive joue expose à perdre le séquestre, voire à être contraint d'exécuter la vente. D'où l'importance de tout vérifier en amont.
Le délai de rétractation : 10 jours, et pas 14
L'acheteur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours (art. L271-1 CCH). Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie le compromis signé. Pendant ces 10 jours, il peut renoncer sans motif et sans pénalité ; le dépôt versé doit lui être restitué sous 21 jours (art. L271-2 CCH).
À ne pas confondre : 10 jours (immobilier) ≠ 14 jours (e-commerce).Le délai de 14 jours que l'on voit partout est celui de la vente à distance (art. L221-18 du Code de la consommation), pour un achat sur internet. Il ne s'applique PAS à l'achat d'un logement : ici, c'est 10 joursau titre du Code de la construction et de l'habitation. Ces deux délais sont systématiquement confondus en ligne.
Passé ces 10 jours, l'acheteur reste protégé uniquement par les conditions suspensives prévues au compromis (obtention du prêt, par exemple).
Le séquestre (dépôt de garantie)
À la signature, l'acheteur verse en général un dépôt de garantie, ou séquestre, de l'ordre de 5 à 10 % du prix. Ce pourcentage est un usage, pas une obligation légale : il se négocie.
- À qui: il est consigné chez le notaire ou l'agent immobilier, pas versé directement au vendeur.
- Imputation: il s'impute sur le prix le jour de l'acte authentique.
- Restitué: si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours, ou si une condition suspensive ne se réalise pas sans faute de sa part.
- Perdu: si l'acheteur renonce hors délai et sans condition suspensive applicable.
La chronologie : du compromis à l’acte authentique
Comptez environ 3 mois entre le compromis et la signature définitive. Les jalons typiques :
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Signature du compromis + dépôt | Jour 0 |
| Délai de rétractation acheteur | 10 jours |
| Demande et obtention du prêt | ~45 à 60 jours |
| Purge des droits de préemption (mairie, etc.) | ~2 mois |
| Signature de l’acte authentique | ~3 mois |
Ces délais se chevauchent : le notaire mène en parallèle la purge des préemptions et la réunion des pièces pendant que l'acheteur monte son financement.
Les vérifications à faire AVANT de signer
Le compromis vous engage : les vérifications doivent donc se faire avant, pas après. Les points qui comptent le plus pour un acheteur :
- Le DPE et sa projection 2026 : la classe énergétique conditionne la valeur et les futures interdictions de location (voir réforme DPE 2026).
- Les risques: inondation, retrait-gonflement des argiles, pollution, via Géorisques et l'état des risques (ERRIAL).
- Le prix : est-il cohérent avec les ventes réelles du secteur ? À confronter aux données DVF.
- Les surfaces : cohérence entre annonce, cadastre et diagnostics.
- Les frais : anticipez les frais de notaire dans votre budget.
C'est exactement ce que réunit le Rapport Acheteur: vérifier l'adresse avant de signer, sur une base de données officielles.
Les documents que le vendeur doit annexer
Le compromis doit comporter un certain nombre d'annexes obligatoires côté vendeur. Le socle est le dossier de diagnostic technique (DDT, art. L271-4 CCH), qui réunit selon les cas :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Les constats amiante, plomb (CREP), termites selon la zone
- L'état des installations intérieures de gaz et d'électricité
- L'état des risques et pollutions (ERP)
- L'audit énergétique pour les passoires (maisons E, F, G à la vente)
Pour un bien en copropriété s'ajoutent le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, la fiche synthétique et le métrage Carrez. La liste exacte et les durées de validité figurent dans notre guide documents à exiger avant d'acheter.
Sources et références
Questions fréquentes
Peut-on annuler un compromis de vente ?
L'acheteur peut se rétracter sans motif dans les 10 jours suivant la notification (art. L271-1 CCH). Au-delà, il ne peut se désengager sans pénalité que si une condition suspensive prévue au compromis ne se réalise pas (refus de prêt, par exemple).
Le délai de rétractation est-il de 10 ou 14 jours ?
10 jours pour l'achat d'un logement (art. L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Les 14 jours concernent la vente à distance / e-commerce (art. L221-18 du Code de la consommation) et ne s'appliquent pas à l'immobilier.
Combien de temps entre le compromis et l’acte de vente ?
Environ 3 mois en pratique, le temps de purger les droits de préemption et d’obtenir le prêt. Ce délai peut être ajusté dans le compromis selon la situation des parties.
Que devient le dépôt de garantie si je me rétracte ?
Si vous vous rétractez dans les 10 jours, le dépôt vous est intégralement restitué sous 21 jours (art. L271-2 CCH). Si vous renoncez hors délai sans condition suspensive applicable, vous risquez de le perdre.
Vérifiez l’adresse avant de signer
Avant le compromis : DPE et projection 2026, risques Géorisques, prix face aux ventes DVF du secteur, cohérence des surfaces. Le Rapport Acheteur réunit tout pour 14,90 €.
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Article rédigé par l'équipe QuartierScore (Wooch OÜ, Estonie). Information à valeur informative : ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Pour une décision engageante, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller qualifié.