Promesse ou compromis de vente : ce qui les distingue vraiment
En bref
Les deux sont des avant-contrats, mais l'engagement diffère. Dans le compromis (promesse synallagmatique), les deux parties s'engagent à vendre et acheter. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeurs'engage : l'acheteur dispose d'une option, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation (souvent ~10 %). La promesse unilatérale doit être enregistrée sous 10 jours (art. 1589-2 CC). Le délai de rétractation de 10 jourss'applique aux deux. Dans tous les cas, c'est avant de signer que tout se joue.
Tableau comparatif
| Critère | Compromis (synallagmatique) | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Qui s’engage | Vendeur ET acheteur | Vendeur seul |
| Position de l’acheteur | Acheteur engagé | Option à lever (ou non) |
| Somme versée | Dépôt de garantie (5 à 10 %) | Indemnité d’immobilisation (~10 %) |
| Formalité propre | Aucune obligation d’enregistrement | Enregistrement sous 10 jours (1589-2 CC) |
| Rétractation 10 jours | Oui (L271-1 CCH) | Oui (L271-1 CCH) |
L’indemnité d’immobilisation
Dans une promesse unilatérale, le vendeur réserve le bien à l'acheteur pendant la durée de l'option. En contrepartie, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation, en pratique de l'ordre de 10 % du prix (souvent 5 à 10 %). C'est un usage, librement fixé par les parties, pas un taux légal.
- Si l'acheteur lève l'option: l'indemnité s'impute sur le prix.
- S'il renoncehors délai et sans condition suspensive : il perd l'indemnité, qui revient au vendeur.
- Pour les promesses de plus de 18 mois, la loi impose une indemnité minimale de 5 %.
L’enregistrement de la promesse unilatérale
Particularité importante : la promesse unilatérale portant sur un bien immobilier doit être constatée par acte authentique (chez le notaire) ou par acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité (art. 1589-2 du Code civil).
Le compromis, lui, n'est soumis à aucune obligation d'enregistrement de ce type. C'est l'une des différences pratiques majeures entre les deux avant-contrats.
Quel choix dans quelle situation
- Acheteur encore hésitant: la promesse unilatérale laisse une option, au prix d'une indemnité si l'on renonce. Elle protège surtout le vendeur, certain du prix et de l'acheteur potentiel.
- Accord ferme des deux côtés: le compromis acte un engagement mutuel, c'est le plus courant.
- Marché tendu : le vendeur peut préférer le compromis pour sécuriser la transaction des deux côtés.
Dans les deux cas, le délai de rétractation de 10 joursde l'acheteur s'applique (art. L271-1 CCH, voir notre guide du compromis), et les conditions suspensives jouent de la même manière.
Ce qui ne change pas : vérifier avant de signer
Promesse ou compromis, l'essentiel est identique : une fois engagé, il est trop tard pour découvrir un problème. Les vérifications à mener avant la signature sont les mêmes : DPE et projection 2026, risques du secteur, prix face aux ventes DVF, cohérence des surfaces, documents annexés (voir documents à exiger).
En une phrase : dans les deux cas, c'est avant de signer que tout se joue. Le Rapport Acheteur réunit ces vérifications par adresse.
Sources et références
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre promesse et compromis de vente ?
Dans le compromis (promesse synallagmatique), vendeur et acheteur s'engagent tous les deux. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage et l'acheteur dispose d'une option qu'il lève ou non, contre une indemnité d'immobilisation.
Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
La somme versée par l'acheteur dans une promesse unilatérale, en contrepartie de la réservation du bien. Elle est en pratique de l'ordre de 10 % du prix (souvent 5 à 10 %). Elle s'impute sur le prix si l'option est levée, et reste au vendeur en cas de renonciation hors délai.
La promesse de vente doit-elle être enregistrée ?
Oui pour la promesse unilatérale : elle doit être passée par acte authentique ou enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité (art. 1589-2 du Code civil). Le compromis n’est pas soumis à cette obligation.
Le délai de rétractation s’applique-t-il aux deux ?
Oui. L’acheteur non professionnel d’un logement dispose dans les deux cas du délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L271-1 du CCH.
Vérifiez l’adresse avant de signer
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